Accueil > Copropriété au Québec

Conflits entre copropriétaires : comment agir?

Une réalité fréquente en copropriété

Qu’il s’agisse d’un désaccord financier, d’un manque de transparence, de nuisances entre voisins ou d’une mésentente sur l’application du règlement, les conflits en copropriété peuvent rapidement nuire à la qualité de vie et compliquer la gestion de l’immeuble. Bien comprendre la situation permet alors de choisir le mode de règlement le mieux adapté et d’éviter que le conflit s’aggrave.

Voici les types de conflit les plus courants :

  • Répartition ou contestation des charges de copropriété
  • Nuisances sonores ou conflits d’usage des parties communes
  • Application ou interprétation de la déclaration de copropriété
  • Accès aux documents financiers, procès-verbaux ou décisions administratives
  • Conflits de gouvernance avec le syndicat ou le conseil d’administration
  • Refus ou désaccord sur des travaux, rénovations ou projets collectifs

Qu’il s’agisse d’un désaccord financier, d’un manque de transparence ou d’une mésentente sur l’application du règlement, ces conflits méritent des réponses efficaces. Des solutions comme la médiation, la conciliation ou l’arbitrage accéléré permettent de les résoudre de façon plus rapide, confidentielle et moins coûteuse qu’un recours aux tribunaux.

Déclaration de copropriété : le premier réflexe en cas de conflit

En cas de litige en copropriété, la première démarche à entreprendre est de consulter la déclaration de copropriété. Ce document juridique central encadre les droits et les responsabilités des copropriétaires, les règles de gouvernance ainsi que les mécanismes de règlement des différends.

La déclaration comprend généralement :

  • La description de l’immeuble et des parties privatives et communes
  • Le règlement de l’immeuble, qui précise les règles de vie collective
  • Les dispositions relatives au fonctionnement du syndicat et à la tenue des assemblées
  • Parfois, une clause de médiation ou d’arbitrage qui prévoit le recours à l’un de ces modes en cas de différend

Lorsqu’une clause d’arbitrage est présente et qu’elle s’applique au litige, elle peut exclure le recours aux tribunaux. L’arbitrage devient alors un passage obligé vers une solution plus rapide, confidentielle et encadrée.

Avant toute autre démarche, vérifiez donc si votre déclaration de copropriété contient une telle clause. Celle-ci pourrait orienter, voire déterminer, la suite de vos actions.

Quel est le rôle du syndicat de copropriété?

Le syndicat de copropriété joue un rôle central dans la gestion de l’immeuble, mais aussi dans le traitement des différends. En cas de litige, il peut être partie prenante, par exemple lorsqu’une décision du conseil d’administration est contestée, ou intervenir dans un conflit entre deux copropriétaires.

Les rôles et responsabilités du syndicat de copropriété :

  • Assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes
  • Veiller à l’application de la déclaration de copropriété et du règlement de l’immeuble
  • Protéger les droits collectifs des copropriétaires et agir dans leur intérêt commun
  • Faire respecter les obligations de chaque copropriétaire afin de préserver l’harmonie, la sécurité et la bonne gestion de la copropriété
  • Agir avec diligence, transparence et équité dans l’exercice de ses fonctions

Lorsqu’un désaccord survient avec le syndicat, notamment au sujet des charges, des travaux, de l’accès à l’information ou d’une décision jugée arbitraire, le copropriétaire peut demander des explications, formuler une plainte officielle ou, en dernier recours, entreprendre un processus de règlement des différends.

Certains syndicats intègrent une clause de médiation ou d’arbitrage dans leur déclaration de copropriété. Dans ce cas, les parties doivent suivre la procédure prévue avant d’envisager un recours judiciaire.

À consulter

Le guide de l’OACIQ présente les principales responsabilités du syndicat de copropriété, notamment la protection des intérêts collectifs, l’administration de l’immeuble et l’application de la déclaration de copropriété.

Les modes de PRD : prévenir et résoudre les conflits autrement

Les modes de prévention et de règlement des différends (PRD) ne servent pas uniquement à résoudre un conflit lorsqu’il survient. Ils peuvent également être utilisés de façon préventive pour faciliter les échanges, accompagner des projets d’envergure ou favoriser la collaboration entre copropriétaires, administrateurs et gestionnaires.

Lorsqu’un différend persiste malgré les démarches internes ou l’application de la déclaration de copropriété, les modes de PRD offrent également une alternative efficace aux tribunaux, particulièrement adaptée au contexte de la copropriété.

Facilitation, médiation, conciliation et arbitrage : quelles différences ?

Il existe plusieurs modes de prévention et de règlement des différends (PRD), adaptés à différentes situations en copropriété. Chacun offre une approche distincte selon la nature du conflit, la relation entre les parties et les objectifs recherchés.

  • La facilitation est un accompagnement neutre visant à améliorer la communication, prévenir les tensions et favoriser la collaboration. Elle est particulièrement utile dans les projets collectifs ou lorsque plusieurs copropriétaires sont concernés.
  • La médiation favorise la recherche d’une entente avec l’aide d’un tiers neutre qui accompagne les parties dans leurs échanges, sans imposer de solution.
  • La conciliation permet à un intervenant neutre de proposer des pistes de règlement lorsque les positions sont plus difficiles à rapprocher.
  • L’arbitrage se rapproche davantage d’un processus judiciaire. L’arbitre entend les parties et rend une décision finale qui s’impose à celles-ci.
Play Videovideo previewPlay Video
En copropriété, il est souvent possible de régler un différend autrement qu’en allant devant les tribunaux.

La médiation repose sur la volonté des parties de trouver ensemble une solution, avec l’aide d’un tiers neutre et impartial.

  • Favorise le dialogue et la compréhension mutuelle
  • L’intervenant ne tranche pas : il facilite la recherche d’une entente
  • Le processus est volontaire, confidentiel et souvent rapide
En savoir plus sur la médiation

La facilitation intervient en amont ou en prévention d’un conflit pour améliorer la communication ou désamorcer les tensions.

  • Idéale pour les situations collectives : assemblées, projets d’envergure ou travaux majeurs
  • Le facilitateur guide les échanges sans imposer de solution
  • Elle vise à établir un climat de confiance
En savoir plus sur la facilitation

La conciliation aide les parties à explorer leurs intérêts et à trouver des solutions acceptables avec l’aide d’un conciliateur.

  • Le conciliateur peut proposer des pistes de solution concrètes
  • Le processus est souple, neutre et confidentiel
  • Il favorise un climat d’échange respectueux
En savoir plus sur la conciliation

L’arbitrage mène à une décision rendue par un arbitre, qui tranche le litige à la place des parties, comme le ferait un juge.

  • La décision est finale, exécutoire et juridiquement contraignante
  • Le processus est plus structuré, mais généralement plus rapide qu’un recours aux tribunaux
  • Il peut être utilisé lorsqu’aucune entente n’est possible
En savoir plus sur l'arbitrage

Comment trouver un professionnel pour régler un litige en copropriété ?

Lorsque vous envisagez la médiation, la conciliation ou l’arbitrage, il est essentiel de pouvoir identifier un professionnel qualifié, adapté à la nature du litige et au contexte de la copropriété.

Pour cela, l’IMAQ met à disposition RADAR, le seul répertoire complet au Québec regroupant des médiateurs, arbitres et intervenants-experts accrédités, issus de divers ordres professionnels.

Grâce à ses fonctionnalités de recherche avancée (par région, secteur d’activité, type de service ou mots-clés), RADAR permet de :

  • Repérer facilement un professionnel spécialisé en litige de copropriété ;
  • Consulter des profils détaillés incluant les domaines d’expertise, la formation et les modes d’intervention ;
  • Choisir un intervenant qualifié pour résoudre rapidement un différend entre copropriétaires ou avec un syndicat.
Consultez notre répertoire de professionnels accrédités

L’arbitrage accéléré

Une décision rapide pour régler un litige en copropriété

Lorsque la médiation ou la conciliation échoue, ou que les parties souhaitent obtenir une décision sans passer par les tribunaux, l’arbitrage accéléré représente une option structurée, rapide et sécurisante. Ce mode de règlement convient aux litiges civils et commerciaux, notamment à ceux qui touchent la copropriété.

Un arbitre indépendant analyse la situation et rend une décision finale, exécutoire et confidentielle. L’IMAQ propose une formule d’arbitrage accéléré conçue pour les dossiers simples, mais sensibles.

Ce service est particulièrement adapté aux litiges portant sur :

  • La contestation de charges ou de travaux
  • Des impayés entre copropriétaires
  • Des décisions du syndicat jugées abusives
  • L’interprétation de la déclaration de copropriété

Avantages de l’arbitrage accéléré :

  • Délais fixes : une décision rendue en 120 jours maximum
  • Coût plafonné : honoraires limités à 15 000 $ par partie
  • Procédure encadrée : choix d’un arbitre par l’IMAQ ou d’un commun accord
  • Exécution rapide de la décision, sans passer par les tribunaux
Découvrez l'arbitrage accéléré IMAQ

Questions fréquentes sur les conflits et leur règlement en copropriété

Avant toute chose, relisez votre déclaration de copropriété. Elle peut prévoir des mécanismes de règlement, comme la médiation ou l’arbitrage.

Si aucun mécanisme n’est prévu, vous pouvez entamer une discussion avec le syndicat ou recourir à un mode de prévention et de règlement des différends (PRD), comme la conciliation ou l’arbitrage accéléré, afin de trouver une solution rapide, confidentielle et encadrée.

Oui, mais seulement dans certains cas et dans un délai strict. Vous pouvez contester une décision que vous jugez irrégulière ou abusive, notamment lorsqu’elle concerne des travaux ou des modifications aux parties communes, par voie judiciaire ou par arbitrage lorsque cela est prévu.

Oui, si une clause d’arbitrage figure dans votre déclaration de copropriété et s’applique au litige en question. Cette clause lie juridiquement toutes les parties. L’arbitrage devient alors obligatoire, sauf entente pour recourir à un autre mode de règlement.

Non, sauf si le conflit affecte les parties communes ou contrevient au règlement de l’immeuble. Dans ce cas, le syndicat peut intervenir et, si la déclaration de copropriété le prévoit, recourir à l’arbitrage. Pour un litige purement privé entre copropriétaires, le syndicat n’est généralement pas partie au différend.